CaixaBank Research прогнозирует рост цен на жильё в Испании в 2024–2025

CaixaBank Research прогнозирует значительный рост цен на жилье в Испании в 2024–2025 годах из-за сильного спроса и нехватки предложения.Аналитическое подразделение CaixaBank пересмотрело свои прогнозы на рынке недвижимости в сторону повышения, заявив, что рынок находится в фазе роста, что свидетельствует о дальнейшем увеличении цен на жилье.

Согласно последнему отраслевому отчету, “текущая ситуация на испанском рынке недвижимости в целом характеризуется высокой активностью спроса и нехваткой предложения. В результате этого дисбаланса цены на жилье начали расти быстрее, особенно на новое строительство. Ранее мы уже прогнозировали укрепление тенденции роста цен на рынке недвижимости в 2024 году, но опубликованные данные оказались более оптимистичными, чем ожидалось. Это, наряду с улучшением экономических перспектив, привело нас к пересмотру прогнозов в сторону повышения на 2024–2025 годы”.

CaixaBank Research отмечает, что спрос на жилье остается высоким. После падения на 10% в 2023 году, вызванного ростом процентных ставок, объем сделок в этом году значительно превышает средние показатели допандемийных лет.

“С января по август 2024 года количество сделок купли-продажи оставалось практически стабильным на уровне 578 тысяч — это высокий исторический показатель (450 тысяч в среднем за 2015–2019 годы)”, говорится в отчете.

По типу недвижимости выделяется “изменение тенденции: значительный рост сделок по покупке нового жилья (+7,7% за год в период с января по август) и снижение числа сделок с жильем на вторичном рынке (–3,1%)”. Однако новые объекты составляют всего около 20,3% всех сделок, что на 1,5 процентных пункта больше, чем в 2023 году.

Типология покупателей также меняется: значительно выросли покупки первичного жилья испанцами (+8,6% за год в первом полугодии), после спада на 12,4% в прошлом году. “Это отражает чувствительность этой группы покупателей к изменениям процентных ставок”, отмечает аналитическое подразделение.

Напротив, покупки иностранцами, “которые хорошо пережили рост стоимости финансирования”, показывают более умеренный рост (+1,3% за год в первом полугодии), хотя и остаются на исторически высоком уровне — около 87 600 сделок за последние четыре квартала, что составляет 14,7% от общего объема. В то же время более быстрыми темпами росли покупки вторичного жилья испанцами для второй резиденции (+3,4% до июня), которые составляют около 13% от всех сделок.

Эти тенденции сохранялись и в сентябре, по данным INE, когда объем сделок достиг максимума с 2007 года.

На 2025 год CaixaBank Research прогнозирует сохранение факторов, поддерживающих спрос. Среди них — создание 400 тысяч новых рабочих мест, рост зарплат выше уровня инфляции, активная миграция (хотя и ниже уровня 2022–2023 годов), высокий интерес со стороны иностранных покупателей и стабильная финансовая ситуация домохозяйств. Также ожидается смягчение финансовых условий благодаря снижению ставок ЕЦБ.

Что касается предложения, его нехватка продолжает оказывать давление на цены. В отчете подчеркивается, что основными факторами, ограничивающими строительство, остаются нехватка пригодных для застройки земель, рабочей силы, высокие затраты на строительство (на 30% выше уровня 2019 года), а также регуляторные изменения.

В результате в 2024 году ожидается выдача 115 тысяч разрешений на строительство нового жилья, что выше показателей двух предыдущих лет (109 тысяч), а в 2025 году — до 125 тысяч. Однако, учитывая, что ежегодно число домохозяйств в Испании растет на 200–250 тысяч, этот дисбаланс продолжит влиять на рынок.

Согласно прогнозам, рост цен на жилье продолжится и в 2025 году, увеличившись на 4,1% в номинальном выражении (выше инфляции), после роста на 7,1% в 2024 году. Это значительно превышает ранее прогнозируемые темпы — 2,7% в 2024 и 2,5% в 2025 годах.